les recours en cas de vices cachés en immobilier

Comme son nom l’indique, il doit s’agir d’un vice, c’est-à-dire un défaut qui ne correspond pas aux attendus de l’acheteur, et qu’il ait été caché, c’est-à-dire existant mais non visible au moment de la conclusion de l’achat. Conformément à l’article 1642 du Code Civil : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».
Un vice caché n’est pas un simple défaut d’esthétique ou d’usure, mais doit témoigner d’un problème important mettant à mal la vie dans un logement, en termes de sécurité, d’hygiène ou de confort : par exemple, dissimulation de nuisibles, terrain inondable, fondations instables, les cas de vices cachés dans l’immobilier sont nombreux. Ce vice rend donc difficile voire impossible son usage, et de ce fait peut annuler la transaction immobilière ou en réduire le prix de vente pour compenser les travaux induits.
Acheter à un vendeur professionnel (du bâtiment ou de la vente immobilière) garantit davantage de transparence en comparaison à un vendeur particulier. Le professionnel connaît les différentes normes et défauts rédhibitoires du fait de l’exercice de son métier, ainsi que les risques encourus pour le non-respect de son obligation de résultat.
La majorité des propriétaires qui vendent leurs biens se trouve être de bonne foi, mais il arrive qu’un vendeur se protège des vices cachés ou qu’il souhaite cacher en précisant qu’il s’en décharge dans l’acte de vente notarial. Néanmoins, si les visites du bien à acheter ont été nombreuses et approfondies, voire accompagnées d’un expert en immobilier pour les plus prudents, cela laisse peu de marge de doute possible.

Les textes de référence à invoquer sont les articles 1641 à 1649 du Code Civil, ainsi que l’arrêté du 18 décembre 2014 relatif aux informations contenues dans les conditions générales de vente en matière de garantie légale, entré en vigueur depuis le 20 avril 2016 : ils définissent et expliquent le fonctionnement de la garantie des défauts cachés.
Si le constat d’un vice caché est évident, il faut réunir les preuves comme quoi le défaut en question existait avant l’achat et que vous n’en avez pas eu connaissance, en produisant des devis de réparation par exemple. L’aide d’un expert peut être appréciable à ce stade : se renseigner auprès du tribunal le plus proche. Le délai pour saisir la justice est de deux ans à compter de la découverte du défaut, et il conviendra d’en informer le vendeur par courrier postal recommandé avec accusé de réception.
Si le vice caché est confirmé, plusieurs solutions sont possibles : le vendeur doit réparer le dommage à ses frais en vue de la remise en l’état du logement ; le vendeur doit baisser le prix de la vente à hauteur des travaux nécessaires ; l’acquéreur rend le bien, récupère la somme versée lors de l’achat du bien immobilier et aux frais occasionnés par la transaction. Bien que le vice caché soit confirmé, il arrive que cela ne justifie pas l’annulation de la transaction immobilière : est alors proposée une simple réduction du prix de la transaction. En revanche, si le vendeur avait connaissance du défaut, il sera tenu de verser des dommages et intérêts en plus de son remboursement.